지분형 모기지 1억대로 10억짜리 내집을? 새 정부도 추진!

지분형 모기지 1억대로 10억짜리 내집을?

 

내 집 마련의 꿈이 현실이 될 수 있는 임대료와 지분투자의 주택구입 방식이 금융혁신인지 그 실체와 가능성을 알아볼게요.

지분형 모기지란 무엇인가?

부동산 시장에서 내 집 마련의 꿈은 점점 더 멀어지고 있습니다. 특히 서울을 중심으로 한 수도권 지역의 집값은 일반 직장인들의 소득으로는 감당하기 어려운 수준에 이르렀죠. 이런 상황에서 금융위원회가 새로운 대안으로 제시한 것이 바로 '지분형 모기지'입니다.

혹시 1억 원대로 10억 원짜리 집을 살 수 있다면 어떨까요? 불가능한 이야기처럼 들리시나요? 하지만 지분형 모기지를 통해 이것이 가능해질 수도 있습니다. 물론 완전한 소유는 아니지만, 내 집에서 살 수 있는 기회가 생기는 것이죠.

 

지분형 모기지는 주택 구입 시 개인과 한국주택금융공사(주금공)가 주택의 소유권을 함께 나누어 갖는 새로운 형태의 주택금융 제도입니다. 쉽게 말해 정부와 함께 집을 공동 구매하는 방식이라고 볼 수 있습니다. 예를 들어, 10억 원짜리 주택을 구입할 때 주금공이 40%인 4억 원을 지분 투자 형태로 참여하면, 나머지 6억 원만 구매자가 부담하면 됩니다. 이 6억 원 중에서도 주택담보대출(LTV 70% 기준)로 4억 2천만 원까지 받을 수 있으니, 실제로는 1억 8천만 원의 자기 자본만 있으면 10억 원짜리 집을 구매할 수 있게 되는 것입니다.

 

지분형 모기지 활용 시 주택 매수자의 필요 자금

구분	금액	비고
주택 가격	10억 원	예시
주금공 지분 (40%)	4억 원
매수자 부담 총액	6억 원	주택 가격 - 주금공 지분
주택담보대출 (LTV 70%)	4억 2천만 원	매수자 부담 총액의 70%
매수자 실제 필요 자금	1억 8천만 원	매수자 부담 총액 - 주택담보대출

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지분형 모기지와 주택담보대출의 차이

지분형 모기지는 어떻게 작동할까요? 기존의 주택담보대출과는 어떤 차이가 있을까요? 일반적인 주택담보대출은 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 방식입니다. 하지만 지분형 모기지는 주금공이 지분 투자자로 참여하는 형태입니다.

여기서 중요한 점은 주금공이 투자한 지분에 대해서는 구매자가 일종의 임대료 개념인 '이용료'를 지불해야 한다는 것입니다. 이 이용료는 대출 이자보다는 낮은 수준으로 책정될 가능성이 높습니다. 또한 여유자금이 생기면 2년마다 주금공의 지분을 추가로 구매할 수 있는 옵션도 검토되고 있습니다.

그리고 나중에 주택을 매각할 때 발생하는 시세차익은 지분 비율에 따라 나누게 됩니다. 만약 집값이 상승했다면 그 이익을 주금공과 공유해야 하고, 반대로 집값이 하락했을 경우에는 주금공이 우선적으로 손실을 부담하는 방식이 될 것으로 예상됩니다.

지분형 모기지의 장점과 혜택

지분형 모기지의 가장 큰 장점은 무엇보다 초기 자금 부담을 크게 줄일 수 있다는 점입니다. 특히 현금이 부족한 무주택자나 청년층에게는 내 집 마련의 문턱을 낮추는 효과가 있습니다.

김병환 금융위원회 위원장은 "집값은 계속 오르는데 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 강화해 나가면 현금이 많이 없는 사람은 집을 사기 어렵다"며 "그렇다고 대출을 과도하게 받아 집을 구매하는 것도 거시건전성 측면에서 문제가 있다. 지분형 모기지로 이 같은 애로를 해소할 수 있을 것"이라고 말했습니다.

또한 지분형 모기지는 DSR 규제에 대응하기 쉽다는 장점도 있습니다. DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율인데, 지분형 모기지를 활용하면 대출 금액이 줄어들기 때문에 DSR 규제를 충족하기가 상대적으로 수월해집니다.

그리고 집값이 하락할 경우 주금공이 우선적으로 손실을 부담하는 구조라면, 구매자 입장에서는 부동산 시장의 하락 리스크를 줄일 수 있다는 장점도 있습니다.

지분형 모기지의 한계와 우려사항

그러나 지분형 모기지에 대한 우려의 목소리도 적지 않습니다. 가장 큰 우려는 '반쪽짜리 소유권'에 대한 것입니다. 한국 사회에서는 주택의 완전한 소유권을 가지려는 인식이 매우 강합니다. 김인만부동산경제연구소의 김인만 소장은 "우리나라에선 시세차익을 통한 자본이득에 기대감이 높다. 지분형 모기지를 이용해 집을 사는 게 엄청나게 저렴하지 않으면 시장의 호응을 이끌어내기가 어려울 것"이라고 전망했습니다.

또한 주금공이 보유한 지분에 대해 매월 이용료를 지불해야 한다는 점도 부담으로 작용할 수 있습니다. 이는 일종의 월세 개념이기 때문에, 결국 '내 집'이지만 일부는 '남의 집'에 사는 것과 같은 상황이 될 수 있습니다.

그리고 집값이 상승했을 때 그 이익을 주금공과 나눠야 한다는 점도 일부 사람들에게는 매력을 떨어뜨리는 요소가 될 수 있습니다. 특히 부동산 투자를 통한 자산 증식을 목표로 하는 사람들에게는 이 점이 큰 단점으로 작용할 수 있습니다.

또 다른 우려는 지분형 모기지가 오히려 집값을 자극할 수 있다는 것입니다. 공급이 제한된 상황에서 구매력만 증가하면 가격 상승 압력으로 이어질 수 있기 때문입니다. 특히 서울과 같은 인기 지역에서는 이러한 우려가 더욱 크게 작용할 수 있습니다.

지분형 모기지와 공유형 모기지, 지분적립형 제도 비교

지분형 모기지는 완전히 새로운 개념은 아닙니다. 과거에도 유사한 제도들이 있었습니다. 대표적으로 박근혜 정부 시절의 '공유형 모기지'와 경기주택도시공사(GH)가 추진 중인 '지분적립형 분양주택'이 있습니다.

공유형 모기지는 일반 시장보다 낮은 이자율로 대출을 받을 수 있지만, 추후 주택을 팔 때 가격이 올라 생긴 이익의 일부분을 정부에게 돌려주어야 하는 제도였습니다. 지분적립형 분양주택은 적금처럼 분양 가격 일부(10~25%)만 내고 지분으로 얻어 입주한 다음 20~30년간 거주하면서 나머지 지분을 분할 취득하는 방식입니다.

하지만 이들 제도와 지분형 모기지 사이에는 중요한 차이점이 있습니다. 지분적립형은 경기도시공사(GH)가 시행하는 공공 분양주택에 한정되는 반면, 지분형 모기지는 일반 주택 시장에서도 활용할 수 있습니다. 또한 공유형 모기지의 경우 주택의 소유권은 100% 개인에게 있고 정부는 자금만 대출해 주는 방식이었지만, 지분형 모기지는 정부(주금공)가 실제로 지분을 보유하게 됩니다.

지분형 모기지의 시행 계획과 전망

금융위원회에 따르면 지분형 모기지는 2025년 하반기부터 시범사업에 들어갈 예정입니다. 구체적인 계획은 2025년 6월경에 발표될 것으로 보입니다.

지분형 모기지의 대상 주택은 서울의 경우 9억~15억 원 이하, 서울 외 지역은 4억~6억 원 이하 주택이 될 것으로 예상됩니다. 이는 실수요자들을 위한 제도라는 점을 고려한 것으로 보입니다.

하지만 지분형 모기지가 성공하기 위해서는 충분한 공급이 필요하다는 지적도 있습니다. 부동산 업계에서는 1년에 최소 10만 호 정도는 공급돼야 주거 트렌드를 바꿀 수 있다고 보고 있습니다. 이는 2015년 공유형 모기지 확대 시행 당시 연간 7000~8000 가구였던 공급 물량보다 훨씬 많은 수치입니다.

또한 지분형 모기지의 수익 배분 구조도 중요한 관건입니다. 과거 수익 공유형 모기지의 경우 기금의 최대 수익률을 연 5%로 제한했습니다. 하지만 일부 연구에 따르면 공유형 모기지는 대출공급자의 기대수익률이 더 높은 반면, 수요자의 금전적 가치는 더 낮은 것으로 분석되기도 했습니다. 지분형 모기지가 실제로 시행될 때 이러한 점들이 어떻게 조정될지 주목할 필요가 있습니다.

지분형 모기지를 활용한 주택 구입 전략

지분형 모기지가 도입된다면, 어떻게 활용하는 것이 좋을까요? 먼저 자신의 재정 상황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 지분형 모기지는 초기 자금 부담을 줄여주지만, 결국 주택 가격에 맞는 소득이 뒷받침되어야 합니다.

또한 주금공 지분에 대한 이용료와 기존 주택담보대출의 이자를 모두 고려해야 합니다. 이 두 가지 비용을 합친 금액이 현재 내고 있는 월세보다 적다면, 지분형 모기지를 활용하는 것이 경제적으로 더 유리할 수 있습니다.

그리고 장기적인 계획도 중요합니다. 여유자금이 생기면 주금공의 지분을 점진적으로 매입해 자신의 소유권을 늘려나가는 전략을 세울 수 있습니다. 이를 통해 궁극적으로는 100% 자신의 집으로 만들어갈 수 있습니다.

또한 집값 상승에 대한 기대가 크다면, 지분형 모기지보다는 기존의 주택담보대출을 최대한 활용하는 것이 더 유리할 수 있습니다. 반대로 집값 하락 가능성이 있다고 판단된다면, 지분형 모기지를 통해 리스크를 분산시키는 것이 좋은 전략이 될 수 있습니다.

지분형 모기지에 대한 전문가들의 의견

지분형 모기지에 대한 전문가들의 의견은 다양합니다. 일부 전문가들은 이 제도가 내 집 마련의 기회를 넓히는 긍정적인 정책이라고 평가합니다. 특히 자산 형성 초기 단계에 있는 청년층에게는 좋은 기회가 될 수 있다는 것입니다.

반면, 일부 전문가들은 이 제도가 근본적인 주택 문제 해결책이 될 수 없다고 지적합니다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "우리나라에선 주택의 완전한 소유권을 가지려는 인식이 견고하다"라고 말했습니다. 이는 지분형 모기지가 한국 사회에서 널리 받아들여지기 어려울 수 있음을 시사합니다.

또한 일부 전문가들은 지분형 모기지가 오히려 집값 상승을 부추길 수 있다는 우려를 표명합니다. 공급이 제한된 상황에서 구매력만 증가하면 가격 상승 압력으로 이어질 수 있기 때문입니다.

그리고 지분형 모기지의 재원 마련 방안도 아직 명확하지 않다는 지적도 있습니다. 금융위원회는 지분형 모기지의 재원이나 사업방식 등 구체적인 방안은 아직 결정되지 않았다고 밝혔습니다. 이는 제도의 실현 가능성에 대한 의문을 제기하게 합니다.

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결론: 지분형 모기지, 내 집 마련의 새로운 희망이 될 수 있을까?

지분형 모기지는 내 집 마련의 꿈을 좀 더 현실적으로 만들어줄 수 있는 새로운 대안으로 떠오르고 있습니다. 특히 자금력이 부족한 청년층과 무주택자들에게는 희소식이 될 수 있습니다.

하지만 이 제도가 성공하기 위해서는 몇 가지 해결해야 할 과제들이 있습니다. 먼저, 충분한 공급이 이루어져야 하며, 수익 배분 구조가 공정하게 설계되어야 합니다. 또한 한국 사회의 '완전한 소유권'에 대한 강한 선호를 어떻게 극복할 것인지도 중요한 문제입니다.

그리고 무엇보다 중요한 것은 이 제도가 실제로 내 집 마련을 원하는 사람들에게 도움이 되어야 한다는 점입니다. 단순히 부동산 시장을 자극하는 도구가 아니라, 진정한 주거 안정을 위한 정책이 되어야 할 것입니다.

지분형 모기지는 아직 초기 구상 단계에 있으며, 구체적인 방안은 결정되지 않았습니다. 하지만 이 제도가 잘 설계되고 시행된다면, 내 집 마련의 새로운 희망이 될 수 있을 것입니다. 앞으로의 구체적인 계획과 시행 과정을 주목해 볼 필요가 있습니다.